新形势下房地产开发全流程全税种税务筹划与风险防控专题培训

2020年9月22-23日 国家税务总局专家库成员 肖宏伟主讲

【培训背景】

1、“金税三期”的大数据管理，开启了中国税务征管的新时代，所有纳税人都需要迭代税务管理的认知；

2、“国地税并库”&社保移交税务征管&CRS信息自动交换&各部门信息共享，无论企业纳税人还是个人纳税人，无论个人业务还是公司业务，所有交易往来透明、裸奔；

3、个人所得全面进入“金税三期”征管系统，不仅打通企业和个人的资金业务往来，而且对企业和个人纳税情况轻松监管；

4、国家的“结构性”减税，是用严征管对冲财政收入下降；

5、房地产企业历年都是税务稽查管理的重点行业，2020年仍然不例外；

6、财政部明确要完善土地增值税立法，所以土地增值税清算，是房地产企业一定要面对的。房地产企业如何在税务局大数据和金税三期管理的大背景下，规避税务风险，合理降低税负，成了财税界的新挑战。

【主讲专家】

肖宏伟：资深税务稽查专家、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局督查内审师资、全国税务稽查干部培训资深讲师，税务征管稽查工作二十余年，全国税务培训一千余场。被学员誉为：“税界奇才、实战大师”。

擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究，是我国税收实战派讲师的代表。

【参会对象】房地产开发公司总经理、总经济师；采购、合同、预算等部门相关负责人、财务、税务总监，企业财务人员，企业纳税经办人员；

【培训时间】2020年9月22-23日（周二、周三）两天

【培训地址】秋恋大酒店（昆明市盘龙区穿金路东段甲1号）

【收费标准】2980元/人；含培训费、资料费、午餐费、咨询费、茶歇；宿统一安排，费用自理（住宿费260元/房间，豪华单间/豪华标间）。

参加培训的会计人员提供个人身份证号码，可以抵扣2020年继续教育学分；

【报名方式】0871-65385386 朱老师-17787009366（微信）

王老-18087448533；填写报名回执表发至邮箱277723983@qq.com;

【课程大纲】包括但不限于以下内容

第一部分：重要税制改革对房地产开发影响及税收筹划要点

一、减税降负政策对房地产开发增值税、所得税、土地增值税影响与筹划

二、房地产开发企业并购重组、合并、分立、划转税务稽查案例

三、重组改制契税优惠延续，怎样应用？

四、改制重组有关土地增值税政策筹划与风险把控

五、房产买卖阴阳合同法院认定为无效税费滞纳金处理

六、资产损失资料备案的变化及所得税优惠政策事项变化解析

七、集团内部拆借资金利息增值税所得税问题与视同销售

八、房地产新老项目怎样合理分摊费用的增值税进项税

九、房地产开发企业将开发产品转为自用，视同销售增值税问题

十、房地产开发企业九个典型稽查案例

（一）交付完工产品时点不同确认收入案

（二）采取视同买断方式委托销售开发产品案

（三）发生的支出应归集为费用化或资本化案

（四）房地产建安企业预收款的范围如何确定

（五）预提建安配套成本费用涉税案

（六）停车场所、地下车位相关涉税案

（七）超过规定标准计提或缴纳的税金扣除案

（八）成本远高于平均造价。

（九）总公司拿地子公司开发案

第二部分 房地产项目公司设立与取得土地阶段税务筹划与风险防控

一、筹办项目公司期间税务筹划与风险防控

二、新项目是设立分公司？子公司？还是直接设立项目部？

三、前期成本怎样操作才能计入项目公司？

四、以购买股权方式取得土地的税务筹划与风险防控

五、招拍挂取得土地对房企增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五大税需关注哪些税收节点？

六、房企取得土地向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用增值税抵扣应取得哪些票据？需要哪些证明材料？取得的拆迁补偿费是否缴增值税？

七、营改增后购进“毛地”进行开发税务筹划与风险防控。

八、土地出让金返还增值税、所得税、土地增值税税务筹划与风险防控。

九、合作建房纳税筹划的点在哪？应注意哪些风险？

十、购进“烂尾楼”进行开发怎样合理税务筹划与风险防控

十一、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出怎样进行税务筹划？移交时是否视同销售？增值税怎样抵扣？土地增值税怎样扣除？

十二、总公司拿地、子公司开发，票据如何取得并入账？涉及的增值税、企业所得税和土地增值税如何处理？

第三部分，房地产开发企业合同签订与履行过程税收规划与运用

一、财务审核合同财务方面注意事项

二、合同双方的主体条款（资格、资质）涉税风险管控

三、合同主要的标的物条款（产品、数量、规格型号、运输、包装、质量要求）涉税风险管控

四、合同履行期限与执行进度条款涉税风险管控

五、关注合同生效及纳税义务发生时间。

六、关注跨年度工程税务与会计差异风险

七、合同履行涉及混合销售与兼营业务涉税风险管控

八、合同违约责任条款涉税风险管控

九、价外费用的定性涉税风险管控-违约金-延期付款利息等

十、 合同“包税”条款纠纷涉税风险管控

第四部分 房地产开发项目施工建设阶段税务筹划与风险防控

一、房企甲供材，增值税、土地增值税筹划方法

二、房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等税务筹划与风险防控。

三、支付设计费、咨询费，工程管理费、各种服务费等税务筹划与风险防控。

四、房企的建安企业成本高于地区平均造价需注意提供哪些证据材料加以印证？

五、从各种渠道融资而支付的利息支出怎样转化作为进项抵扣？投融资顾问费、手续费、咨询费怎样处理？

六、房企关联企业之间无偿使用劳务、房屋等如何进行增值税、所得税处理？

七、房企修建的临时建筑物、构筑物（如售楼处，样板房）增值税怎样抵扣？土地增值税怎样处理？

八、开发商购进电梯、中央空调、钢结构、铝合金窗, 门禁系统等设备项目并由销售方提供安装劳务，开发商应取得哪里开具的、何种票据入账？合同与发票如何衔接？怎样进行税务筹划与风险防控

九、工程完工后续支出怎样取得的票据，怎样进行税务筹划降低税负？

十、实例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程违约金等税务处理

第五部分 商品房预售、销售阶段怎样进行税务筹划与风险防控

一、房企价外费用的风险防控要点。

二、视同销售收入怎样进行税务筹划与风险防控？

三、房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、太阳能等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？

四、开发配套设施（会所、物业用房、配建廉租房、学校、医院、水电气等设施）是否视同销售?配套设施移交给政府、全体业主，怎样提供证明材料? 各税种如何处理？

五、实例分析房企采取有条件优惠价格等形式销售返租商铺涉及诸税种风险剖析。

六、没有产权的储藏室、车位、车库销售增值税、所得税、土地增值税怎样处理？成本怎样摊销？

七、买一赠一业务（买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税和个人所得税如何处理?

八、房企支付的各种违约金、赔偿金，各税种如何处理？

九、开发商销售的商铺采用免租期、免费车位及为购房者提供的其他各项优惠，增值税、企业所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？

十、房企拆迁安置“拆一还一” 增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理?还建房，回迁安置房视同销售征增值税？价格怎样确定？视同销售是否同时视同土地成本抵扣？

十一、开发企业收取业主的诚意金、VIP、订金和定金增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？

十二、物业管理公司税收筹划与风险防控？

十三、销售精装房增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？

十四、地产手续费和佣金的税务风险管控

第六部分 房地产开发项目完工清算阶段税务筹划与风险防控

一、管理费用税务处理与税前扣除规范

二、营销费用税务处理与税前扣除规范

三、财务费用及利息税务处理与税前扣除规范

四、开发产品达到完工的条件争议如何处理？如何把握所得税、土地增值税清算时间点？

五、项目完工后，如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批报建费用、物业完善费用和土地开发成本？

六、开发项目成本核算对象确定原则、共同成本间接成本四种分摊方法（占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法）的会计要求，企业所得税要求和土地增值税清算要求的差别与选择。商住一体会计核算与清算问题，不能分开核算的如何处理？

七、成本分摊方法的合理利用--如何利用实际成本法和层高系数法增加非住宅成本？

八、怎样利用开发间接费与期间费用的交叉地带合理筹划？

九、开发企业所得税预缴申报与年度汇算清缴申报注意事项

第七部分：房地产企业地方税在政策红利下的税收规划与运用

一、房产税在政策红利下的税收规划与运用

二、土地使用税在政策红利下的税收规划与运用

三、印花税在政策红利下的税收规划与运用

四、契税在政策红利下的税收规划与运用

五、个人所得税在政策红利下的税收规划与运用

第八部分、房地产企业地方税稽查风险管控与筹划

一、房地产企业税务风险防控新形势下的原则把握

二、房地产企业税收管理工作内容：

三、房地产企业税务管控制度建立：

四、房地产企业节税的五大原则

五、房地产企业税收筹划的应用案例解析

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